Первое правило: чтобы продать быстро, необходимо установить справедливую цену – не заниженную, но и не завышенную, а соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в данном районе, типе дома, этаже квартиры.
Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах и может быстро проконсультировать по вопросам ценового диапазона на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.
При справедливой цене продажа (контракт) происходит за 2–4 недели, при заниженной – менее чем за 2 недели, при завышенной – несколько месяцев.
Эту закономерность необходимо помнить при установлении цены на дом/ квартиру, которые хотите продать.
Предположим, что вы решили немного завысить реальную стоимость вашего жилья. Что происходит? Предложение о продаже «провисит» полгода, пока средние цены по сегменту вашего жилья не поднимутся до заявленной изначально цены, или же пока случайно не найдется покупатель, настроенный приобрести квартиру именно в этом районе. Но в результате, как правило, сделка проходит по справедливой цене – только для другого отрезка времени. Обращаясь в агентство недвижимости, вы получаете шанс:
быстро определить оптимальную стоимость дома или квартиры;
узнать, как свести на нет недостатки вашей недвижимости как в объявлении, так и при живом общении с потенциальными покупателями;
выбрать любую из предложенных стратегий продажи жилья с учетом вашей готовности ждать нужного покупателя;
быстро и на выгодных для вас условиях оформить сделку с помощью квалифицированного специалиста.
Второе правило: проведите необходимую предпродажную подготовку недвижимости. Возможно, проводить капитальный ремонт не стоит, но кое-что все же сделать придется:
Устраните все посторонние запахи. Когда потенциальные покупатели приходят осматривать дома или квартиры, первое впечатление они получают от запахов, «доносящихся» из-за двери. И если вы их не чувствуете – это не значит, что их нет. В любом доме или квартире со временем аккумулируются специфические запахи предыдущих жильцов – от мебели, которая стояла в квартире, из гардероба, санузла, кухни и даже с балкона. Запахи уже на подсознательном уровне информируют покупателей о некоторой «несвежести» жилья, привносят элемент скептицизма в анализ предложения о продаже недвижимости. Основные носители запахов – обои и шторы, а также любые другие предметы из ткани, бумаги и дерева. Избавьтесь от них.
Запахи свежевыпеченного хлеба тоже вызывают приятные ассоциации с домашним уютом. Но не всегда же нам печь хлеб, перед тем как придет покупатель? Поэтому выберем другой «хороший» запах, который нам поможет с продажей! Как не странно, это запах краски. В доме всегда найдется что покрасить. Краска перебьет другие запахи и создаст впечатление нового ремонта, что, конечно же, будет привлекательнее для покупателя. Покрасьте стены (или поклейте новые обои, возможно, недорогие), стены должны быть светлые, свежие и опрятные. Выбросьте все половики и шторы, освободите квартиру от старой мебели, вымойте полы и санузлы со специальными моющими средствами, проветрите дом\квартиру, открыв настежь все окна не менее чем на 4 часа. Но не переусердствуйте: ремонт не должен бросаться в глаза, иначе он может навести на мысль о недавнем пожаре, потопе или другой неприятности, которую вы в экстренном порядке пытаетесь скрыть.
Устраните все признаки неопрятности помещения. Тщательно вымойте окна – они должны быть прозрачными. Натрите до блеска кафель и краны на кухне и в ванной комнате. Если в квартире есть насекомые – обязательно проведите дезинсекцию.
Освободите как можно больше пространства. Все шкафы и «стенки» нужно вынести прочь, поскольку они «съедают» пространство и создают у покупателей ощущение того, что придется платить деньги за квартиру меньшей площади. Но абсолютно всю мебель вывозить не стоит, так как посетители квартиры могут почувствовать пустоту нежилого помещения и испытать дискомфорт. Чтобы определить, что является хламом, а что можно оставить, задайте себе вопрос: здесь ли место этому предмету? Если нет, то это однозначно лишний предмет в помещении. Каждый предмет в комнате должен нести на себе свою функцию, которая должна быть очевидна потенциальному покупателю. Старые предметы в помещении обоснованны, только если Вы хотите создать впечатление ретро стиля. Если же у вас просто сохранились в доме старые лампы, стоящие на современной мебели, или что-то подобное, то, скорее всего, у покупателя создастся впечатление посещения дома очень пожилых людей. Такое ощущение не пойдет нам на пользу, особенно если покупатели – люди молодые.
Ничего личного! Личные вещи напоминают покупателю, что Вы все еще хозяин в этом доме. Скорее всего, ему будет сложно представить себя на Вашем месте. А мы ведь хотим добиться совсем противоположного эффекта! Поэтому уберите с глаз долой свои фотографии, награды и другие личные вещи. Пусть он представит себя хозяином. Мысленно развесит свои фотографии на стенах. Так покупатель почувствует себя уютнее.
При продаже квартиры попросите менеджмент привести в порядок подъезд. Не секрет, что если театр начинается с вешалки, то продажа квартиры – с холла и лифта, они не должны вызывать ощущение брезгливости.
Людей встречают по одежке, а дом по фасаду и двору - наведите порядок при входе, особое внимание на Landscape! Доказано, что деньги вложенные в благоустройство территории окупаются в 2-3 раза! Обратите внимание на газоны и кусты. Цветущие цветы в палисаднике добавят всему двору ухоженный вид. Зеленый цвет действует успокаивающе, а природный зеленый – освежает. Поэтому не скупитесь на зелень, как во дворе, так и в доме. Кстати, горшками с цветами в комнатах могут подчеркнуть достоинства помещения. Расставьте их так чтобы, глядя на них, покупатель заметил достоинства данной комнаты.
При продаже дома не пожалейте $100 и купите Water pressure машину (или возьмите в рент в Home Depot) . Пройдитесь по дорожкам, освежите стены дома (siding или brick face), деревянные конструкции на улице ( лестницы, перила). А при необходимости -даже крышу.
Выбирайте время суток для осмотра с учетом расположения дома\квартиры. Например, если ваше жилье располагается не на солнечной стороне улицы, то не стоит приглашать покупателей в ясный полдень, то же касается ситуации, если вид из квартиры достаточно непрезентабельный. В светлой комнате даже дышится легче! Поэтому уберите во дворе дома все, что мешает проникновению света в комнаты. Деревья, кусты, или какие-либо препятствия которые есть внутри комнаты. Конечно, может не стоит спиливать вековые деревья, посаженные Вашими предками. Все в разумных пределах. Однако правило светлых цветов стоит помнить!
Создайте атмосферу уюта. Перед приходом покупателей сварите свежемолотый кофе, например, с кардамоном, заварите ароматный чай, порежьте дольками апельсин – квартира наполнится запахами, вызывающими умиротворение и поднимающими настроение. Очень многие продавцы напрасно не придают значения фактору психологического воздействия.
Старайтесь выставить квартиру на продажу в разгар сезона. Традиционно для продавцов недвижимости он начинается после 15 марта, что связано в основном с необходимостью регистрации детей в школу в июне. А вот покупать следует в Октябре-декабре. К элитной недвижимости сезонный фактор неприменим.
Третье правило: приведите в порядок все документы и решите все юридические вопросы, затрагивающих процесс продажи.
Помните Покупатели остерегаются всяческой волокиты, которая может настигнуть их в процессе покупки жилья, и всегда более расположены к тем продавцам, у которых с юридической стороны все в порядке. Не должно быть открытых нарушений (violatioons).
В квартире не должно быть жильцов c долгосрочным контрактом на рент. Если у вас есть такая возможность, расстаньтесь с арендаторами до продажи.
Если в доме проводилась перепланировка (реконструкция), обязательно оформите ее законным образом.
Подготовьте заранее следующие документы:
Title
Certificate of occupancy
Survey. Будьте уверены что внесены все изменения (балконы, террасы, заборы, бассейн и пр.)
Подтверждение оплаты Association Fees
Контракт по которому вы приобрели недвижимость (иногда хозяева не уверены кто записан владельцем)
Вовремя и правильно подготовленный пакет документов – один из факторов успеха. Многие покупатели готовы смириться с более высокой ценой, если будут уверены, что не испытают никаких проблем с перерегистрацией и не возьмут на себя дополнительные риски.
Нужен ли ремонт?
Сколько денег стоит вложить в подготовку дома на продажу? Ответ зависит от самого сегмента недвижимости. Если это вариант «эконом», то большие инвестиции в этом случае совершенно нерентабельны. Для покупателя варианта «эконом класса» ремонт играет не самую первую роль. Скорее всего, покупатель обратит внимание на состояние самого жилья. В таком случае Вам стоит тоже обратить внимание на состояние стен (они должны быть ровными), потолка (чистый и побеленный), электрика (исправные выключатели и розетки).
Если дом из категории «бизнес» и «премиум» класса, то тогда ремонт может вполне оправдать себя. Дом в который можно просто въехать и жить, так сказать, не зная бед, может стоить на 20-25% выше своей изначальной стоимости. Однако мы здесь говорим не об обычном ремонте, а, скорее, о дизайнерском. Так сказать, вещь эксклюзивная. Именно такой ремонт в доме поднимет стоимость Вашей недвижимости на другой уровень.
Редакция не несет ответственность за содержание информационных сообщений, полученных из внешних источников. Авторские материалы предлагаются без изменений или добавлений. Мнение редакции может не совпадать с мнением писателя (журналиста)
